上次我们关注民企在土拍中的表现，还要追溯到去年的 11 月

当时盘点了一连串拿地的民企，包括有：

江苏的华宇地产、昌久置业，湖北武汉的祈源地产，陕西西安的京颐置业、鼎诚智和、文启星途，广西的凯誉汇和永鑫达，还有广东的宏宇地产 ……

最近半年来，各地土拍都拿出了更多更好的地块，从广州、杭州、成都再到长沙、福州等等

也随之涌现出了更多不一样的民企，拿地金额、面积占比也较前两年有明显提高

截止 4 月 22 日，中指研究院统计重点 22 城溢价成交宅地中，民企拿地金额占比来到了 24%，比 2024 年全年提升了 7%

克而瑞公布的前 5 月房企新增货值排行榜中，拿地金额百强中有接近三成民企现身

让我们看看具体都是哪些民企，以及新拿的地块都有哪些不一样

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都是哪些民企今年冒出来拿地

我们梳理了今年以来，比较有代表性的 20 宗民企拿地情况

可以看到，年初前三个月，在核心城市拿地的民企还主要是滨江和大华老牌集团

开年来势汹汹的滨江集团，两度打破了杭州的楼面价纪录

先是 1 月 24 日，以 64834 元 / 平的楼面价拿下民生药厂宝地

仅仅过去 60 天，又以 69.86% 的溢价率摘得原水电新村地块

楼面价高达 77409 元 / 平，直接捅破了地价天花板，登顶杭州"地王"宝座

一举超越了广州，在全国范围内仅次于上海、北京和深圳

到了上海三批次土拍最吸引的静安大宁地块

这两年较少拿地的大华集团杀了出来，以 32.31% 的溢价率竞得，楼面价 92659 元 / 平刷新了区域纪录

也是继去年年底徐汇龙华地块后，上海土拍市场再次由民企主导核心地块争夺，非常有标志性意义

接着各地冒出了更多小众非主流的民企

合肥方面，大富的名字不算陌生，在当地开发了大富山庄、大富鸿学府、大富绿洲等多个新房

安徽融源泰置业本身由内蒙的一家路桥企业全资控股

实际和融创地产密切相关，这回第一次出手拿地就是奔着改善产品去的，开发实力同样不容小觑

南京的这两家民企都是首次进军当地的住宅项目开发

一家是上海购房者已经有所熟悉的宸嘉发展

还有一家是江苏十朝春置业有限公司，其母公司为江苏国瑞门窗有限公司

长沙的这宗地足足经过了 24 轮的激烈竞价

嘉信地产才从中海、金茂、绿城、保利等一众头部房企手中抢下来

重庆的海成集团则是深耕汽博板块，算上最新拿地，这两年来已经拿了 6 宗地，进行深度连片开发

而这个月刚落幕的两场土拍

6 月 5 号，温州的本地民企天景房地产，以高达 55.24% 的溢价率拿下了瓯海区的一宗宅地

同日还有北京昌平区两个地块被联合体拿下，名单中也再度出现了贝好家这样的新晋民企

这四家公司将各自发挥优势联合开发，其中贝好家主要负责以 C2M 理念为项目提供精准产品定位方案

这也是它在北京落地的第三个该模式的合作项目

一番盘点下来，不得不感叹，如今这些民营房企正呈现逆势崛起之势

02

这些地块都有什么先天优势，推动民企重回土拍"牌桌"

俗话说，不拿地等于慢性死亡

尤其对中小民企来说，三年不拿地很容易引发生存危机

但现在拿地也不是那么好拿的，在选择地块时更要慎之又慎，拿地策略也发生了巨大转变

各地政府"对症下药"，及时调整供应和取消多项限制，今年拿出了诸多压箱底的宝藏地块

第一大优势就是容积率全面下调，低密成主流

3 月初，全国容积率 2.0 以下的在售地块占比达到 44%，为近四年新高

同时还进行明确限高，标志着高层住宅时代渐行渐远，一个全新的低密时代正在来临

民企拿的地块容积率和高度，也是一个比一个低，今年有超过一半的容积率都在 2.0 以下

广州把天河智谷地块的容积率，从 2.5 主动降到了 2.07，高度限制在 60 米以内

宸嘉发展首次在南京拿地，也是看中了 1.2 的容积率和 35 米的限高，是南部新城板块第一个主打"低密改善"的宅地

产品打造奔着四代宅方向的低密洋房而去

温州瓯海区的中央绿轴地块，三面环水条件相当优越，容积率更是低至 1.05

将有效弥补板块内低密住宅不足的局面

第二大优势是地块规模小、总价低，为资金链较紧张的民企拿地开发提供了更多的可能性

不知道大家有没有感觉，现在的地块出让越来越小了

去年上海土拍有半数的土地面积都在 1.7 万平方以下，叠加 2.0 左右的容积率，就意味着单一项目的规模不超过 3.5 万平方

而且很多三四线城市存在较多低价出让的地块，即使溢价率超过 20%，最终的成交总价也不高

据统计，今年 2 月初，全国超过五成的地块总售价在 15 亿以下

通过拿"小而美"的低密地块，把总金额控制在 10 亿左右，可以显著减轻开发风险

最为典型的就是 5 月成都土拍，3 宗地块总价刚过 10 亿元，最终均由民企拿下

汇总的这 10 宗地加起来不到 45 亿元，平均每宗地的总价不到 4 亿

第三大优势是配建、自持等的限制更少，继续降低民企的拿地成本

通过取消竞配建、竞自持、优化出让条件等多种方式，不断提升房企参与土拍的积极性

像敏捷集团在广州拿的番禺地块，就规定可以拆分、无需捆绑进行出让

滨江集团拿的杭州奥体 BJ1706-10 地块，各项指标都进行了优化

包括地块面积、容积率从 6.0 到 2.7、建筑密度从 45% 下降至 28%，绿地率也来到从 25% 提升到 35%，限高 80 米

图源杭州规划与自然资源局

深圳也重新调整了多个地块的规划方案，比如把宝安两个地块的商业面积减小、住宅面积扩大

最后就是配合"好房子"打造，多项开发规则都在优化

这些地块不光是总体的容积率低、高度低

而且室内的阳台、露台、飘窗，公区的风雨连廊、架空层等细节也开始优化

据不完全统计，去年有多个省市陆续发布了住宅提升的设计指引

安徽要求新房小区人车分流，重庆鼓励四代宅建设，苏州则指出改善型住宅应设置独立的储藏室、前置过滤器和直饮水机等

这一系列的调整和导向，给开发商造好房子留出了足够的利润空间

大大激发了民企拿地的热情

03

为什么此时此刻，这些民企会选择逆势拿地

这几年拿地的民企，除了滨江这种大型千亿级的老牌房企，以及贝壳这样新成立的跨界房企

大家最关心的就是"实力新锐"的中小型民企，堪称中流砥柱

他们早些年谨慎加杠杆，没有冲千亿规模，负债低

但仍然保持了不小的投资规模，现金流和流动性也相对充裕

不少还带有一定的背景，比同行更具有韧性

比如成都新希望地产的母公司是新希望集团，伟星房产背靠伟星集团，得力地产的背后母公司则是文具大王得力集团

此时此刻，重新拿地一是看到了楼市回暖，进入阶段性复苏

国家统计局 4 月数据显示，多个大中城市走出了"小阳春"行情

新房价格基本企稳，二手房同比降幅继续收窄，部分已经真正筑底反弹了

使得房企对核心城市新房销售回稳的预期增强

二是政策支持下，各地供地都在"控量提质"，提升了民企的补仓意愿

不久前江苏省新发的公告就明确规定，南京将在年度新增建设用地计划配置时，进一步向民企倾斜支持

并灵活采用长期租赁、先租后让、弹性年期出让等方式供地

成都则是主动加强与民企的联系，多次组织看地团、看房团、看展团

三是对民企自身来说

他们也需要及时优化货值结构，且上半年集中拿地可加速周转，以支撑全年业绩

毕竟现在三四线城市卖得好的新房，主要都是新一代产品

以四代宅和高得房率为突出代表，去化率基本都在 60% 以上甚至日光

这些都在不断挤压手上存量地块和项目的生存空间，会越来越难卖，降低企业的流动性

顺势而为在核心区域拿新地，可以很好地改善货值结构，提升优质货值占比

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经过了金三银四的火热、五月的平稳，目前各地楼市都在稳定发展中

尽管当前民营企业融资整体仍具挑战性

但部分财务相对健康、成功渡过调整期的民企们

今年集体选择重返土拍市场，抓住土地市场低位真金白银进行"补仓"

优先拿一些高周转、去化快、利润空间充足的项目，优化土储结构

这样"精耕细作"的拿地策略，比起高周转时期的激进拿地，也显得更加理性

不仅有助于提振地方土地财政，也将形成更加健康的土拍市场竞争格局

以上为正文，来自远山